民法典中债务抵押的房子如何取消抵押(《民法典》流押规则的新变化)

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李文江 李文江 微释《民法典》新规则(158) 典型案例 民法典中债务抵押的房子如何取消抵押(《民法典》流押规则的新变化) 云女士向苏先生借款40万元,同时签订抵押合同,合同约定,云女士以自己的一套楼房作为抵押,如果不能及时还款,该楼房归苏先生所有。有法律人士告诉苏先生这样的合同条款无效。《民法典》究竟是怎么规定的?苏先生是否有钱房两空的风险?法律条文 第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前,与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的,只能依法就抵押财产优先受偿。 法律由来 上述法律条文来源于原《物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”之规定。原《担保法》第四十条也规定:”订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。”这就是所谓关于禁止流押的法律规定。 《民法典》对原《物权法》的流押的规则作出了重大调整:将“不得”变为“只能”。 法律释义 1、什么是流押 流押:是指债权人在订立合同时与抵押人约定,债务人不履行到期债务时,抵押财产归债权人所有。 2、原《物权法》《担保法》为什么禁止流押 立法本意是考虑抵押人处于资金需求者地位,可能会不惜以自己的高价财产为数额娇小的债权担保,这样的结果不利于保护抵押人的合法权益,有悖于公平原则。 3、《民法典》关于流押规则的新变化 《民法典》本条不再完全禁止流押的约定,但是又规定:“只能依法就抵押财产优先受偿。”这样,通过拍卖等方式将抵押财产变现后,赋予抵押权人优先受偿权,既考虑了流押规则的制度优势,又使担保的数额与债权大体相当。约定流押,不影响抵押权的优先受偿效力。 司法解释 2020年12月25日颁布的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》规定: “第六十八条第二款 债务人或者第三人与债权人约定将财产形式上转移至债权人名下,债务人不履行到期债务,财产归债权人所有的,人民法院应当认定该约定无效,但是不影响当事人有关提供担保的意思表示的效力。当事人已经完成财产权利变动的公示,债务人不履行到期债务,债权人请求对该财产享有所有权的,人民法院不予支持;债权人请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿的,人民法院应予支持;债务人履行债务后请求返还财产,或者请求对财产折价或者以拍卖、变卖所得的价款清偿债务的,人民法院应予支持。” 案例解析 上述案例中,如果云女士没有如期偿还欠款,那么,苏先生请求对该抵押房屋享有所有权的,人民法院将不予支持。为维护自己的合法权益,苏先生应请求参照民法典关于担保物权的规定对财产折价或者以拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿,人民法院将予以支持! (欢迎讨论!欢迎关注我的微信公众号)
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