被执行人名下唯一住房能否被执行?

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杭州

一、前言 在民商事合同纠纷中,因不执行法院生效判决,执行法院可以依据执行人的申请,对被执行人名下的财产实施强制执行措施。房屋作为具有居住生活权益的财产,对被执行人及其家人具有重要意义,因此在涉及执行房屋的案件中,被执行人往往因各种原因提出执行异议,因房屋作为其唯一住房关系到基本生活保障就是常见的提出执行异议的理由。 房屋,作为安定之所,被赋予重要意义。居有定所,是衡量是否满足基本生活需求的标准。那么作为被执行人名下的唯一房屋究竟能不能被执行,或者在判定能不能执行唯一房屋时应该考量哪些因素? 二、现行法律关于能否执行唯一住房的规定 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释〔2020〕21号)(以下简称《查冻扣规定》)第六条:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。” 《查冻扣规定》第7条:“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根据申请执行人的申请,在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可予以执行。” 上述规定体现出对居民生活所必需的居住权益的保障,对于该类关系一家人生活稳定的房屋,只可以采取查封措施,而不可以拍卖、变卖或者抵债。但是应当认识到,此处的房屋只能是被执行人及其家属共同生活所必需的房屋,而不能理解为唯一住房就不能被执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释〔2020〕21号)(以下简称《执行异议规定》)第20条:“金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持。 1、对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的; 2、执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的; 3、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。 执行依据确定被执行人交付居住的房屋,自执行通知送达之日起,已经给予三个月的宽限期,被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的,人民法院不予支持。 从该条规定也可以看出,被执行人名下唯一住房满足一定条件时,如提供租住用房、给予房屋安置费等措施后,可以进行进行拍卖或者变卖。 三、能否执行唯一住房的考量因素 (1)“唯一住房”的实质认定标准 从地方人民法院发布的关于执行“唯一住房”的相关文件可以看出,对“唯一住房”采取的是实质认定标准,即是否是日常生活所居住的唯一住房,为逃避执行转让后形成唯一住房,或者房屋长久未居住,进行出租、出借等都不满足条件,而不仅仅认可房屋登记这一形式标准。 浙江省高级人民法院《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》(浙高法执〔2014〕12号)第二条:人民法院在执行程序中查明有下列情形之一的,不能认定被执行人仅有“一处住房”,应当予以执行: 1、一审诉讼、仲裁案件立案受理后,被执行人因转让其他住房而形成一处住房的; 2、被执行人在城镇虽只有一处住房,但在当地(县级的市、县、区)农村有宅基地并自建住房的; 3、被执行人的一处住房用于出租、出借的; 4、被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的; 5、—出租房系执行案件债务所指向的标的物的; 6、其他不宜认定为“一处住房”的情形。 (2)是否超出生活所需 对于满足家庭生活所必需的居住房屋,只可查封不可拍卖、变卖、抵债。对被执行人提出的唯一住房执行异议进行审查时,需要重点分析其名下的房屋有无超出基本生活需求,应该从房屋面积、物业类型、房屋地理位置等方面进行判断。 江苏省高级人民法院《关于执行 “唯一住房” 相关问题的解答》第二条:是否超过“生活所必需”由各地法院根据经济发展水平自行确定,原则上参照以下标准: 1、面积过大。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的; 2、市场价值过高。住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地(县级市、县、区范围)住房均价的150%的。 (3)被执行人综合财产状况 在执行被执行人“唯一住房”时,应当坚持穷尽其他执行措施的原则。若有证据证明被执行人隐匿财产等尚有资产可供执行的,不应该对其唯一住房采取强制执行措施。因为房屋作为一种价值较大的财产,不仅关系到居住权益,还可能涉及子女教育或者家庭继承等情况。尤其在执行金钱债权时,应优先考虑被执行人其他财产权益,比如债权、股票、债券等。 (4)保障措施是否完善 即使被执行人名下的“唯一住房”不满足有关法律法规关于基本生活必需的条件,只是满足形式标准,也不应直接采取处分措施,需要考虑对被执行人后续保障措施是否完善。采取“一小换大”、“以远换近”等房屋置换措施的,还需要考量置换的房屋是否满足置换标准,以及被执行人及其家人居住、工作等基本需求。采取补偿金方式的, 也应该符合相关标准。 四、总结 综上所述,现行法律并未规定“唯一住房”不可被强制执行。但是,房屋毕竟是特殊的不动产,只有在超出生活必需,穷尽其他执行措施且属于有益执行时,才可对被执行人名下的“唯一住房”予以执行。 对于是否超出生活必需,需要从多方面考量。一是房屋总数,不应限于城镇房屋,对农村宅基地上建筑的房屋也应计算在内;二是房屋地理位置、物业类型、房屋建筑面积、房屋装修程度等。另外对被执行人的保障措施也应符合相应的标准。最后,应坚持穷尽其他执行措施和有益执行的原则,尚有其他财产可供执行或者房屋在扣除各项执行费用后所剩无几,都不宜对被执行人的唯一住房予以执行。 参考法规: 最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 时效性:现行有效 第六条 第七条 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 时效性:现行有效 第20条 浙江省高级人民法院《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》 时效性:现行有效 第二条 作者:北京张仁藏律师
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